#Besteuerung niederländischer Immobilien

Steuerliche Aspekte im Zusammenhang mit dem Erwerb von niederländischen Immobilien (und Ferienhäusern in Holland)

In steuerlicher Sicht gilt es zu bedenken, dass bei Erwerbern von Immobilien in den Niederlanden, die ihren Sitz oder Wohnsitz in Deutschland beibehalten, die steuerrechtlichen Vorschriften beider Länder gelten (unbeschränkte Steuerpflicht in Deutschland und beschränkte Steuerpflicht in den Niederlanden).

Einkommensteuer Niederlande und Deutschland

Auf dem Gebiet der Einkommensteuer gibt es ein Doppelbesteuerungsabkommen, welches im Ergebnis die alleinige Besteuerung für die Nutzung der Immobilie auf dem Gebiet der Einkommensteuer den Niederland zuweisen. Allerdings muss die Veranlagung dort auch durchgeführt werden, damit ein Aufleben des Besteuerungsrechts in Deutschland vermieden wird. Dies gilt allerdings nicht für Gewinne aus der Veräußerung der Immobilie, der in Deutschland eine Besteuerung auslösen kann (Spekulationsgewinn).

Beim Erwerb als natürliche Person fällt die Ferienimmobilie, aber auch alle Anlageobjekte, als sogenannte Zweitimmobilien in die niederländische Box 3 der Einkommensteuer. In der Box 3 werden seit 2001 bestimmte Vermögensgegenstände (Sparguthaben, nicht als Erstwohnsitz genutztes Immobilienvermögen, Forderungen, Streubesitzanteile, Kryptowährungen u.a.) mit einer fiktiv vom Gesetzgeber festgelegten Rendite versteuert, unabhängig von tatsächlichen Einnahmen, sodass die Einkommensteuer auch landläufig als niederländische Vermögenssteuer bezeichnet wird.

Die Bemessungsgrundlage für die fiktive Rendite ergibt sich aus den kumulierten Vermögenswerten abzüglich persönlichen Freibetrags und Schulden. Durch die besondere Form der Einkommensbesteuerung in den Niederlanden führt die Charakteristik der niederländischen Box 3 dazu, dass bei nur selbstgenutzten Immobilien in den Niederlanden (Zweitwohnungen, Ferienhäuser, Chalets u.a.) dennoch eine niederländische Einkommensteuer anfällt, auch wenn keine Einkünfte aus Vermietung erzielt werden.

Bei einem vollständigen Wegzug in die Niederlande bestehen ebenfalls besondere steuerliche Konsequenzen: In den Niederlanden fällt die eigene Wohnimmobilie in die Besteuerungsbox 1 (Arbeiten und Wohnen), die eine Besteuerung des Wohnvorteils als Einkommen, aber auch den Abzug von Finanzierungszinsen mit sich bringt. Aus Sicht des deutschen Steuergesetzes gelten die Vorschriften des Außensteuergesetzes sowie weitere Besonderheiten durch die Beendigung der unbeschränkten Steuerpflicht.

Bei Immobilien in den Niederlanden, welche über eine Personengesellschaft angeschafft und gehalten wird und deren Anteilseigner im Ausland wohnen, bestehen von der Besteuerung im Rahmen Einkommensteuer keine Unterschiede, da die Personengesellschaft im Doppelbesteuerungsrecht und den niederländischen Steuergesetzen als transparent gilt. Vielmehr wird die Immobilie und hieraus erzieltes Einkommen anteilig den Anteilseignern zugerechnet und – wie zuvor erläutert – mit auf deren Besteuerungsebene mit niederländischer Einkommensteuer besteuert.
Beim Immobilienerwerb in den Niederlanden durch eine Kapitalgesellschaft unterliegen die Einkünfte aus der Vermietung der niederländischen Körperschaftsteuer. Der niederländische Körperschaftsteuertarif beträgt bis zu einem Gewinn bis € 245.000 bei 15% (2021).

Bei einem Gewinn über € 245.000 beträgt der Steuersatz 25%. Aktuell bestehen Planungen in den Niederlanden, ab 2022 den reduzierten Tarif von 15% bis zu einem Gewinn von € 395.000 anzuwenden. Hat der Gesellschafter/Erwerber einen Wohnsitz in Deutschland ist auf die Rechtsprechung des Bundesfinanzhofes hinzuweisen, die bei einer unentgeltlichen Selbstnutzung eine verdeckte Gewinnausschüttung unterstellt, die der deutschen Kapitalertragssteuer unterworfen wird. Die Einbindung einer Kapitalgesellschaft bei Immobilieninvestitionen in den Niederlanden kann auch zur steuerlichen Optimierung in der Form erfolgen, dass die Kapitalgesellschaft als Darlehensgeber eingesetzt wird.

Umsatzsteuer Niederlande

Im Falle einer kurzfristigen Vermietung als Ferienimmobilie (also keine Dauervermietung) unterliegen die Mieteinnahmen der niederländischen Umsatzsteuer (BTW). Hier ist eine Registrierung als ausländischer Unternehmer vorzunehmen, um die Umsatzsteuer in Höhe des ermäßigten Tarifs von derzeit 9% ordnungsgemäß anzumelden und abzuführen. Gleichzeitig entsteht eine Berechtigung zum Vorsteuerabzug aus Rechnungen, die mit niederländischer Umsatzsteuer im Zusammenhang mit der Immobilie in den Niederlanden in Rechnung gestellt werden. Bei einer gemischten Nutzung ist der Abzug um die Privatnutzung anteilig zu kürzen. Bei der Vermietung mittels einen Ferienparkbetreibers sieht das niederländische Umsatzsteuergesetz eine Verlagerung der Steuerschuld auf den Vermittler vor, der die BTW an den niederländischen Belastingdienst abführt. Eine umsatzsteuerliche Registrierung des Eigentümers ist aber auch in diesen Fällen obligatorisch.
und Erbschaftsteuer Niederlande und Deutschland.

In erbschaftsteuerlicher Hinsicht kennen die Niederlande keine Erbschaft- oder Schenkungssteuer, wenn der Erblasser oder Schenker nicht in den Niederlanden mit einem Hauptwohnsitz zum Zeitpunkt des Erbfalls oder der Schenkung gewohnt hat. Befindet sich der Wohnsitz des Erblassers (Schenkers) oder des Erben (Beschenkten) im Zeitpunkt der Vererbung oder Schenkung in Deutschland, wird die niederländische Immobilie in den steuerpflichtigen Erwerb bei der deutschen Erb- und Schenkungssteuer mit dem Verkehrswert einbezogen. Die Auslandsimmobilie gilt es bei Vermögensnachfolgeplanungen also immer einzubeziehen und nach den deutschen Maßstäben des Bewertungsgesetzes mit dem Verkehrswert anzusetzen. Eine in den Niederlanden zu zahlende Erbschaftsteuer für die Immobilie, weil der Erblasser seinen letzten Wohnsitz in den Niederlanden  hatte, würde in Deutschland insoweit angerechnet, wie die Immobilie deutsche Erbschaftsteuer auslöst. Dies ist in der Regel dann der Fall, wenn die Erben in Deutschland wohnen.

Grunderwerbsteuer Niederlande

Der Verkauf unterliegt hinsichtlich der Grunderwerbsteuer ausschließlich der niederländischen Grunderwerbsteuer.

Bei gebrauchten Immobilien trägt diese in der Regel der Käufer. Bei neu errichteten Immobilien wird die Grunderwerbsteuer durch die Umsatzsteuer verdrängt. Bei zu Wohnzwecken genutzten Immobilien wurde in den Niederlanden bei der Grunderwerbsteuer bis 2020 ein reduzierter Tarif von 2% erhoben, der auch für zu Vermietung erworbenen Immobilien und selbst genutzten Zweitwohnungen (Ferienimmobilien) galt. Ab dem 01.01.2021 gilt für auch für Wohnimmobilien der erhöhte Regeltarif von 8%. Der reduzierte Tarif kommt bei Wohnimmobilien nur noch zur Anwendung, wenn der Käufer die Wohnung nicht nur vorübergehend als Hauptwohnsitz nutzt.

Für Käufer bis 35 Jahren gilt seit 2021 sogar eine gänzliche Befreiung (Tarif 0%), die auf Wohnimmobilien ab April 2021 auf 400.000 Kaufpreis wieder begrenzt ist.

Für alle anderen Immobilien gilt ebenfalls der neue Regeltarif von 8% niederländischer Grunderwerbsteuer (bis 2020: 6%).

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