#Belasting op Nederlands onroerend goed

Fiscale aspecten in verband met de aankoop van Nederlands onroerend goed (en vakantiehuizen in Nederland)

Vanuit fiscaal oogpunt moet er rekening mee worden gehouden dat de belastingregels van beide landen van toepassing zijn op kopers van onroerend goed in Nederland die hun woon- of verblijfplaats in Duitsland behouden (onbeperkte belastingplicht in Duitsland en beperkte belastingplicht in Nederland).

Inkomstenbelasting Nederland en Duitsland

Op het gebied van inkomstenbelasting is er een overeenkomst ter voorkoming van dubbele belasting, waardoor Nederland als enige wordt belast voor het gebruik van het onroerend goed op het gebied van inkomstenbelasting. De aanslag moet echter ook daar worden uitgevoerd, zodat het recht op belastingheffing in Duitsland niet herleeft. Dit geldt echter niet voor winst uit de verkoop van het onroerend goed, die kan leiden tot belastingheffing in Duitsland (speculatieve winst).

Bij aankoop als particulier vallen de vakantiewoning, maar ook alle beleggingspanden, in de Nederlandse Box 3 van de inkomstenbelasting als zogenaamde tweede woning. In Box 3 worden bepaalde vermogensbestanddelen (spaargeld, onroerend goed dat niet als hoofdverblijfplaats wordt gebruikt, vorderingen, vrij verhandelbare aandelen, cryptocurrencies, enz.) sinds 2001 belast tegen een door de wetgever vastgesteld fictief rendement, ongeacht het werkelijke inkomen, zodat de inkomstenbelasting ook wel de Nederlandse vermogensbelasting wordt genoemd.

De beoordelingsgrondslag voor het fictieve rendement wordt berekend op basis van het opgebouwde vermogen minus persoonlijke toeslag en schulden. Door de speciale vorm van inkomstenbelasting in Nederland betekenen de kenmerken van de Nederlandse Box 3 dat er nog steeds Nederlandse inkomstenbelasting verschuldigd is over eigen woningen in Nederland (tweede huizen, vakantiehuizen, chalets, etc.), zelfs als er geen huurinkomsten worden gegenereerd.

Als je volledig naar Nederland verhuist, zijn er ook speciale fiscale gevolgen: In Nederland valt je eigen woning in belastingbox 1 (werken en wonen), waardoor het eigenwoningforfait als inkomen wordt belast, maar ook financieringsrente wordt afgetrokken. Vanuit het perspectief van de Duitse belastingwetgeving zijn de bepalingen van de Foreign Tax Act en andere speciale kenmerken van toepassing vanwege de beëindiging van onbeperkte belastingplicht.

In het geval van onroerend goed in Nederland dat wordt verworven en gehouden via een personenvennootschap en waarvan de aandeelhouders in het buitenland wonen, zijn er geen verschillen in belastingheffing in het kader van de inkomstenbelasting, aangezien de personenvennootschap als transparant wordt beschouwd onder de wetgeving ter voorkoming van dubbele belasting en de Nederlandse belastingwetgeving. In plaats daarvan worden het onroerend goed en eventuele inkomsten daaruit pro rata toegerekend aan de aandeelhouders en – zoals hierboven uitgelegd – belast op hun belastingniveau met Nederlandse inkomstenbelasting.

Wanneer onroerend goed in Nederland wordt aangekocht door een vennootschap, zijn de inkomsten uit de verhuur onderworpen aan Nederlandse vennootschapsbelasting. Het Nederlandse vennootschapsbelastingtarief is 15% tot een winst van € 245.000 (2021).

Als de winst hoger is dan € 245.000, is het belastingtarief 25%. Er zijn momenteel plannen in Nederland om het verlaagde tarief van 15% vanaf 2022 toe te passen tot een winst van € 395.000. Als de aandeelhouder/acquirer in Duitsland woont, moet worden verwezen naar de jurisprudentie van de federale belastingrechtbank, die uitgaat van een verkapte winstuitkering in het geval van onbezoldigd eigen gebruik, die onderworpen is aan de Duitse vermogenswinstbelasting. De betrokkenheid van een vennootschap bij vastgoedinvesteringen in Nederland kan ook de vorm aannemen van het gebruik van de vennootschap als kredietverstrekker voor belastingoptimalisatiedoeleinden.

Belasting over de toegevoegde waarde Nederland

In het eval van kortdurende verhuur als vakantiewoning (dus geen permanente verhuur) zijn de huurinkomsten onderworpen aan Nederlandse btw. In dat geval moet je je registreren als buitenlandse ondernemer om de btw correct te kunnen aangeven en betalen tegen het huidige verlaagde tarief van 9%. Tegelijkertijd bestaat er een recht op aftrek van voorbelasting op facturen die zijn gefactureerd met Nederlandse btw in verband met het onroerend goed in Nederland. In het geval van gemengd gebruik moet de aftrek proportioneel worden verminderd met het privégebruik. In het geval van verhuur via een vakantieparkexploitant voorziet de Nederlandse btw-wet in een overdracht van de belastingschuld aan de tussenpersoon, die de btw afdraagt aan de Nederlandse Belastingdienst. In deze gevallen is btw-registratie van de eigenaar echter ook verplicht.
en successierechten Nederland en Duitsland.

Nederland kent geen successie- of schenkingsrecht als de erflater of schenker ten tijde van de erfenis of schenking niet zijn hoofdverblijf in Nederland had. Als de erflater (schenker) of de erfgenaam (begiftigde) op het moment van de erfenis of schenking in Duitsland woont, wordt het Nederlandse onroerend goed tegen de marktwaarde opgenomen in de belastbare verkrijging voor Duitse successie- en schenkingsrechtdoeleinden. Het buitenlandse onroerend goed moet daarom altijd worden opgenomen in de planning van de vermogensopvolging en tegen marktwaarde worden opgenomen in overeenstemming met de Duitse normen van de Waarderingswet. Successierechten die in Nederland verschuldigd zijn voor het onroerend goed omdat de laatste woonplaats van de overledene in Nederland was, zouden in Duitsland worden verrekend voor zover het onroerend goed aanleiding geeft tot Duitse successierechten. Dit is meestal het geval als de erfgenamen in Duitsland wonen.

Overdrachtsbelasting op onroerend goed Nederland

De verkoop is uitsluitend onderworpen aan de Nederlandse overdrachtsbelasting
.

In het geval van gebruikte eigendommen wordt dit meestal gedragen door de koper. In het geval van nieuwbouw wordt de overdrachtsbelasting vervangen door btw. Voor eigendommen die in Nederland voor woondoeleinden worden gebruikt, werd tot 2020 een verlaagd tarief van 2% voor de overdrachtsbelasting geheven, dat ook van toepassing was op eigendommen die werden verworven voor verhuurdoeleinden en tweede woningen (vakantiewoningen) die door de eigenaar worden bewoond. Vanaf 1 januari 2021 geldt het verhoogde standaardtarief van 8% ook voor woningen. Het verlaagde tarief geldt alleen voor woningen als de koper de woning niet slechts tijdelijk als hoofdverblijf gebruikt.

Voor kopers tot 35 jaar geldt sinds 2021 een volledige vrijstelling (0%-tarief), die vanaf april 2021 wordt afgetopt bij een aankoopprijs van 400.000 voor woningen.
Voor alle andere eigendommen geldt sinds 2021 ook het nieuwe standaardtarief van 8% Nederlandse overdrachtsbelasting (tot 2020: 6%). Je kunt meer informatie over dit onderwerp vinden in dit artikel.

Ben je geïnteresseerd in dit onderwerp?
Lees meer over dit onderwerp en andere interessante en gerelateerde onderwerpen op de infoblog van PBS Pekala and Partners.

Je bent ook welkom op de websites van ons partnernetwerk