#Recht bei niederländischen Immobilien

Rechtliche Aspekte im Zusammenhang mit dem Erwerb von niederländischen Immobilien und Ferienhäusern in Holland

In den Niederlanden gibt es einige Besonderheiten des niederländischen Immobilienrechts, die im Falle einer beabsichtigten Anschaffung einer Ferienimmobilie in den Niederlanden in Ruhe zu bedenken und leider auch gründlich zu überprüfen sind.

Privatschriftlicher Kaufvertrag und notarielle Übertragungsurkunde

Der privatschriftliche Kaufvertrag, der bei Maklern oft als Vorvertrag präsentiert wird, ist nämlich bereits rechtlich bindend und fixiert alle rechtlichen Bestimmungen und Vereinbarungen zwischen den Parteien. Das Positive: Ein Gang zum Notar wie in Deutschland ist also nicht notwendig, um rechtsverbindlich den Erwerb einer Immobilie in den Niederlanden abzuschließen.

Der anschließende Notarübertragungsvertrag – auf niederländisch die »Akte van levering« ist nur das sogenannte Erfüllungsgeschäft und setzt die Regelungen aus dem Kaufvertrag (Verpflichtungsgeschäft) um.

Hier ein Beitrag dazu in Niederländisch.

Änderungen an einzelnen Bedingungen des zuvor unterzeichneten Kaufvertrages sind dann ohne Zustimmung des Verkäufers nicht mehr möglich.

Dingliche Belastungen in vorherigen Erwerbsverträgen

Zusätzlich können dingliche Belastungen – sogenannte Kettenbedingungen, Verpflichtungen, Duldungen und Beschränkungen – auf einer Immobilie lasten, die nur rudimentär im niederländischen Kataster/Grundbuch erkennbar sind.

Diese ergeben sich nach niederländischem Immobilienrecht direkt aus einer lückenlosen Kette der Erwerbsurkunden der vorangegangenen Übertragungsgeschäfte, die im Zweifel besser einzusehen und genau zu prüfen sind.

Rechtliche Rahmenbedingungen bei niederländischen Ferienparks

Bei Ferienimmobilien in Ferienparks gibt es in den Niederlanden neben dem Kaufvertrag regelmäßig noch weitere Vertragsunterlagen, wie Eigentümervereinssatzungen, Rahmenverträge mit dem Parkbetreiber und sonstige Bestimmungen, die rechtlich als Anlagen einbezogen werden und somit für einen Erwerber als Rechtsnachfolger des Verkäufers bindend sind.

Einschränkungen durch Nutzungsbestimmungen in niederländischen Gemeindesatzungen

Niederländische Gemeinden geben in bestimmten Gegenden in den Niederlanden Nutzungsbestimmungen vor. So darf in ausgewiesenen Wohngegenden, vor allem in Regionen touristischer Nutzung und in Ortskernen, keine Nutzung als Ferienimmobilie zugelassen sein. Andersherum gibt es Nutzungsbestimmungen, die in als Ferienparks ausgewiesenen Gebieten keine andere Nutzung als Ferienobjekt zulassen.

In den beliebten Groß- und Studentenstädten gibt es ebenfalls Reglementierungen von Wohnraumnutzungen, die Untervermietung via Plattformen, vor allem AirB&B konsequent beschränken. Diese Beschränkungen können sogar bis zu der Notwendigkeit einer Wohnerlaubnis reichen. Oder auch die Umwidmung in Studentenwohneinheiten untersagen. Unser Tipp: Sie sollten als Inhaber einer Immobilie in Ruhe überprüfen, ob die von Ihnen beabsichtige Nutzung auch im Einklang mit den rechtlichen Nutzungsbestimmungen der jeweiligen niederländischen Gemeinde steht.

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