Spezialgebiet: Rechts- und Steuerberatung bei Immobilieninvestitionen in den Niederlanden

Sie möchten eine Immobilie in den Niederlanden erwerben? Sicher haben Sie gute Gründe für diese Investition!

Bei Immobilieninvestitionen in den Niederlanden (Holland) kann es sich um reine Anlageobjekte mit Renditeabsichten oder privat motivierte Anschaffungen, wie ein eigenes Ferienhaus oder eine Ferienwohnung in den Niederlanden (Holland) zur privaten Nutzung, handeln. Bei Zweit- oder Ferienimmobilien ist häufig auch eine gemischte Nutzung, also Eigennutzung mit teilweisen Vermietungen geplant. Aber auch eine Auswanderung in die neue Wahlheimat Niederlande oder ein Studium an einem der beliebten niederländischen Studienstandorte, kann ein persönliche Motivation für den Kauf einer Wohnimmobilie sein.

Handelt es sich beim Käufer um eine Gesellschaft oder Privatperson mit Sitz oder Wohnsitz in Deutschland, gelten besondere steuerliche Regelungen. In rechtlicher Hinsicht gilt für den Erwerb und das sonstige Sachenrecht ausschließlich niederländisches Immobilienrecht, welches deutliche Unterschiede zum Immobilienrecht in Deutschland aufweist.

 

Rechtliche Aspekte im Zusammenhang mit dem Erwerb von niederländischen Immobilien und Ferienhäusern in Holland:

In den Niederlanden gibt es einige Besonderheiten des niederländischen Immobilienrechts, die im Falle einer beabsichtigten Anschaffung einer Ferienimmobilie in den Niederlanden zu bedenken und überprüfen sind.

Privatschriftlicher Kaufvertrag und notarielle Übertragungsurkunde

So ist der privatschriftliche Kaufvertrag, der bei Maklern oft als Vorvertrag präsentiert wird, bereits rechtlich bindend und fixiert alle rechtlichen Bestimmungen und Vereinbarungen zwischen den Parteien. Ein Gang zum Notar wie in Deutschland ist also nicht notwendig, um rechtsverbindlich den Erwerb einer Immobilie in den Niederlanden abzuschließen. Der anschließende Notarübertragungsvertrag („Akte van levering“) ist nur das sogenannte Erfüllungsgeschäft und setzt die Regelungen aus dem Kaufvertrag (Verpflichtungsgeschäft) um. Änderungen an einzelnen Bedingungen des zuvor unterzeichneten Kaufvertrages sind dann ohne Zustimmung des Verkäufers nicht mehr möglich.

Dingliche Belastungen in vorherigen Erwerbsverträgen

Zusätzlich können dingliche Belastungen – sogenannte Kettenbedingungen, Verpflichtungen, Duldungen und Beschränkungen – auf einer Immobilie lasten, die nur rudimentär im niederländischen Kataster/Grundbuch erkennbar sind. Diese ergeben sich nach niederländischem Immobilienrecht vielmehr direkt aus einer lückenlose Kette der Erwerbsurkunden der vorangegangenen Übertragungsgeschäfte, die im Zweifel einzusehen und genau zu prüfen sind.

Rechtliche Rahmenbedingungen bei niederländischen Ferienparks

Bei Ferienimmobilien in Ferienparks gibt es in den Niederlanden neben dem Kaufvertrag regelmäßig noch weitere Vertragsunterlagen, wie Eigentümervereinssatzungen, Rahmenverträge mit dem Parkbetreiber und sonstige Bestimmungen, die rechtlich als Anlagen einbezogen werden und somit für einen Erwerber als Rechtsnachfolger des Verkäufers bindend sind.

Einschränkungen durch Nutzungsbestimmungen in niederländischen Gemeindesatzungen

Niederländische Gemeinden geben in bestimmten Gegenden in den Niederlanden Nutzungsbestimmungen vor. So darf in ausgewiesenen Wohngegenden, vor allem in Regionen touristischer Nutzung und in Ortskernen, keine Nutzung als Ferienimmobilie zugelassen sein. Andersherum gibt es Nutzungsbestimmungen, die in als Ferienparks ausgewiesenen Gebieten keine andere Nutzung als Ferienobjekt zulassen. In den beliebten Groß- und Studentenstädten, gibt es ebenfalls Reglementierungen von Wohnraumnutzungen, die Untervermietung via Plattformen wie Airbnb beschränkten bis zu der Notwendigkeit einer Wohnerlaubnis reichen können oder die Umwidmung in Studentenwohneinheiten untersagen. Es gilt also im Zweifelsfall genau zu überprüfen, ob die beabsichtige Nutzung auch im Einklang mit den rechtlichen Nutzungsbestimmungen der jeweiligen niederländischen Gemeinde steht.

 

Steuerliche Aspekte im Zusammenhang mit dem Erwerb von niederländischen Immobilien (und Ferienhäusern in Holland):

In steuerlicher Sicht gilt es zu bedenken, dass bei Erwerbern von Immobilien in den Niederlanden, die ihren Sitz oder Wohnsitz in Deutschland beibehalten, die steuerrechtlichen Vorschriften beider Länder gelten (unbeschränkte Steuerpflicht in Deutschland und beschränkte Steuerpflicht in den Niederlanden).

Einkommensteuer Niederlande und Deutschland

Auf dem Gebiet der Einkommensteuer gibt es ein Doppelbesteuerungsabkommen, welches im Ergebnis die alleinige Besteuerung für die Nutzung der Immobilie auf dem Gebiet der Einkommensteuer den Niederland zuweisen. Allerdings muss die Veranlagung dort auch durchgeführt werden, damit ein Aufleben des Besteuerungsrechts in Deutschland vermieden wird. Dies gilt allerdings nicht für Gewinne aus der Veräußerung der Immobilie, der in Deutschland eine Besteuerung auslösen kann (Spekulationsgewinn).

Beim Erwerb als natürliche Person fällt die Ferienimmobilie, aber auch alle Anlageobjekte, als sogenannte Zweitimmobilien in die niederländische Box 3 der Einkommensteuer. In der Box 3 werden seit 2001 bestimmte Vermögensgegenstände (Sparguthaben, nicht als Erstwohnsitz genutztes Immobilienvermögen, Forderungen, Streubesitzanteile, Kryptowährungen u.a.) mit einer fiktiv vom Gesetzgeber festgelegten Rendite versteuert, unabhängig von tatsächlichen Einnahmen, sodass die Einkommensteuer auch landläufig als niederländische Vermögenssteuer bezeichnet wird. Die Bemessungsgrundlage für die fiktive Rendite ergibt sich aus den kumulierten Vermögenswerten abzüglich persönlichen Freibetrags und Schulden. Durch die besondere Form der Einkommensbesteuerung in den Niederlanden führt die Charakteristik der niederländischen Box 3 dazu, dass bei nur selbstgenutzten Immobilien in den Niederlanden (Zweitwohnungen, Ferienhäuser, Chalets u.a.) dennoch eine niederländische Einkommensteuer anfällt, auch wenn keine Einkünfte aus Vermietung erzielt werden.

Bei einem vollständigen Wegzug in die Niederlande bestehen ebenfalls besondere steuerliche Konsequenzen: In den Niederlanden fällt die eigene Wohnimmobilie in die Besteuerungsbox 1 (Arbeiten und Wohnen), die eine Besteuerung des Wohnvorteils als Einkommen, aber auch den Abzug von Finanzierungszinsen mit sich bringt. Aus Sicht des deutschen Steuergesetzes gelten die Vorschriften des Außensteuergesetzes sowie weitere Besonderheiten durch die Beendigung der unbeschränkten Steuerpflicht.

Bei Immobilien in den Niederlanden, welche über eine Personengesellschaft angeschafft und gehalten wird und deren Anteilseigner im Ausland wohnen, bestehen von der Besteuerung im Rahmen Einkommensteuer keine Unterschiede, da die Personengesellschaft im Doppelbesteuerungsrecht und den niederländischen Steuergesetzen als transparent gilt. Vielmehr wird die Immobilie und hieraus erzieltes Einkommen anteilig den Anteilseignern zugerechnet und – wie zuvor erläutert – mit auf deren Besteuerungsebene mit niederländischer Einkommensteuer besteuert.

Beim Immobilienerwerb in den Niederlanden durch eine Kapitalgesellschaft unterliegen die Einkünfte aus der Vermietung der niederländischen Körperschaftsteuer. Der niederländische Körperschaftsteuertarif beträgt bis zu einem Gewinn bis € 245.000 bei 15% (2021). Bei einem Gewinn über € 245.000 beträgt der Steuersatz 25%. Aktuell bestehen Planungen in den Niederlanden, ab 2022 den reduzierten Tarif von 15% bis zu einem Gewinn von € 395.000 anzuwenden. Hat der Gesellschafter/Erwerber einen Wohnsitz in Deutschland ist auf die Rechtsprechung des Bundesfinanzhofes hinzuweisen, die bei einer unentgeltlichen Selbstnutzung eine verdeckte Gewinnausschüttung unterstellt, die der deutschen Kapitalertragssteuer unterworfen wird. Die Einbindung einer Kapitalgesellschaft bei Immobilieninvestitionen in den Niederlanden kann auch zur steuerlichen Optimierung in der Form erfolgen, dass die Kapitalgesellschaft als Darlehensgeber eingesetzt wird.

Umsatzsteuer Niederlande

Im Falle einer kurzfristigen Vermietung als Ferienimmobilie (also keine Dauervermietung) unterliegen die Mieteinnahmen der niederländischen Umsatzsteuer (BTW). Hier ist eine Registrierung als ausländischer Unternehmer vorzunehmen, um die Umsatzsteuer in Höhe des ermäßigten Tarifs von derzeit 9% ordnungsgemäß anzumelden und abzuführen. Gleichzeitig entsteht eine Berechtigung zum Vorsteuerabzug aus Rechnungen, die mit niederländischer Umsatzsteuer im Zusammenhang mit der Immobilie in den Niederlanden in Rechnung gestellt werden. Bei einer gemischten Nutzung ist der Abzug um die Privatnutzung anteilig zu kürzen. Bei der Vermietung mittels einen Ferienparkbetreibers sieht das niederländische Umsatzsteuergesetz eine Verlagerung der Steuerschuld auf den Vermittler vor, der die BTW an den niederländischen Belastingdienst abführt. Eine umsatzsteuerliche Registrierung des Eigentümers ist aber auch in diesen Fällen obligatorisch.

 Erbschaftsteuer Niederlande und Deutschland

In erbschaftsteuerlicher Hinsicht kennen die Niederlande keine Erbschaft- oder Schenkungssteuer, wenn der Erblasser oder Schenker nicht in den Niederlanden mit einem Hauptwohnsitz zum Zeitpunkt des Erbfalls oder der Schenkung gewohnt hat. Befindet sich der Wohnsitz des Erblassers (Schenkers) oder des Erben (Beschenkten) im Zeitpunkt der Vererbung oder Schenkung in Deutschland, wird die niederländische Immobilie in den steuerpflichtigen Erwerb bei der deutschen Erb- und Schenkungssteuer mit dem Verkehrswert einbezogen. Die Auslandsimmobilie gilt es bei Vermögensnachfolgeplanungen also immer einzubeziehen und nach den deutschen Maßstäben des Bewertungsgesetzes mit dem Verkehrswert anzusetzen. Eine in den Niederlanden zu zahlende Erbschaftsteuer für die Immobilie, weil der Erblasser seinen letzten Wohnsitz in den Niederlanden  hatte, würde in Deutschland insoweit angerechnet, wie die Immobilie deutsche Erbschaftsteuer auslöst. Dies ist in der Regel dann der Fall, wenn die Erben in Deutschland wohnen.

Grunderwerbsteuer Niederlande

Der Verkauf unterliegt hinsichtlich der Grunderwerbsteuer ausschließlich der niederländischen Grunderwerbsteuer. Bei gebrauchten Immobilien trägt diese in der Regel der Käufer. Bei neu errichteten Immobilien wird die Grunderwerbsteuer durch die Umsatzsteuer verdrängt. Bei zu Wohnzwecken genutzten Immobilien wurde in den Niederlanden bei der Grunderwerbsteuer bis 2020 ein reduzierter Tarif von 2% erhoben, der auch für zu Vermietung erworbenen Immobilien und selbst genutzten Zweitwohnungen (Ferienimmobilien) galt. Ab dem 01.01.2021 gilt für auch für Wohnimmobilien der erhöhte Regeltarif von 8%. Der reduzierte Tarif kommt bei Wohnimmobilien nur noch zur Anwendung, wenn der Käufer die Wohnung  nicht nur vorübergehend als Hauptwohnsitz nutzt. Für Käufer bis 35 Jahren gilt seit 2021 sogar eine gänzliche Befreiung (Tarif 0%), die auf Wohnimmobilien ab April 2021 auf 400.000 Kaufpreis wieder begrenzt ist.  Für alle anderen  Immobilien gilt ebenfalls der neue Regeltarif von 8% niederländischer Grunderwerbsteuer (bis 2020: 6%).

Aus dem Leistungsangebot der Kanzlei Hoefer Tax & Legal

Ankauf der Immobilie in den Niederlanden

In der Ankaufphase bietet die Kanzlei folgende Leistungen, um Sie beim Erwerb zu unterstützen:

  • Erstberatung bezüglich aller rechtlichen und steuerlichen Themen, maßgeschneidert auf das von Ihnen gewählte Objekt und die persönliche Situation und der Behandlung von allen genannten Aspekten, Beantwortung Ihrer Fragen diesbezüglich und Analyse der steuerlichen Folgen des Erwerbs.
  •  Rechtliche Begleitung des Ankaufs durch Prüfung und Erläuterungen aller beim Verkauf relevanten Verträge und Unterlagen, Prüfung der dinglichen Belastungen sowie Begleitung der notariellen Übertragung einschließlich der Übernahme aller Kommunikation mit niederländischen Maklern, Notaren und der Verkäuferseite.
  • Steuerliche Optimierung der laufenden Ertragssteuerbelastung unter Zugrundelegung der niederländischen und ggf. deutschen steuerlichen Konsequenzen durch Analyse der Eigentums- und Finanzierungsstruktur des geplanten Erwerbs, einschließlich Erstellung aller notwendigen Verträge.
  • Rentabilitätsplanungen unter Berücksichtigung der steuerlichen und kommunalen Belastungen, Ertragsaussichten und Kostenstruktur.

Nutzung der Immobilie in den Niederlanden

Die Nutzung der niederländischen Immobilie unterliegt nach den Vorgaben der niederländischen Steuergesetze unabhängig von einer Vermietung immer der niederländischen Einkommensteuer und bei Vermietung auch der Umsatzsteuer. Hieraus folgen bestimmte Registrierungs- und Deklarationspflichten in den Niederlanden, die die Kanzlei Hoefer Tax & Legal gern für Sie übernehmen kann:

  • Durchführung der notwenigen steuerlichen Registrierungen in den Niederlanden
  • Erstellung der laufenden niederländischen Steuererklärungen (Einkommensteuer und Umsatzsteuer)
  • Vertretung und Korrespondenz gegenüber den niederländischen Finanzbehörden (Belastingdienst)

Verkauf der Immobilie in den Niederlanden

  • Rechtliche Begleitung beim Verkauf von niederländischen Immobilien hinsichtlich Kaufvertragsgestaltungen und der Begleitung der notariellen Übertragung durch einen niederländischen Notar.
  • Prüfung der steuerlichen Folgen, insbesondere eines steuerlichen Veräußerungsgewinns in Deutschland.

Vererben oder Verschenkung der Immobilie in den Niederlanden

  • Einbindung der niederländischen Immobilie in Vermögensnachfolgeplanungen unter Berücksichtigung der erbschaftsteuerlichen Folgen in Deutschland einschließlich Erstellung der notwenigen Erb- und Schenkungsgestaltungen sowie die rechtliche Begleitung deren Umsetzung.
  • Übernahme der Erb- und Schenkungssteuererklärungen in Deutschland unter Einbeziehung niederländischer Immobilien und deren steuerlicher Bewertung nach deutschen Bewertungsmaßstäben.

 

Ihr Ansprechpartner bei allen rechtlichen und steuerlichen Fragen rund um Immobilieninvestitionen in den Niederlanden!

Rechtsanwalt und Steuerberater Nils Hoefer, befasst sich seit 2008 mit deutschen und niederländischen Sachverhalten in rechtlich und steuerlicher Hinsicht. Insbesondere Immobilieninvestitionen in den Niederlanden durch deutsche Privatpersonen oder Kapitalanleger sind ein fester Bestandteil seines Beratungsangebotes. Der Inhaber der Kanzlei Hoefer Tax & Legal arbeitet hier mit festen Kooperationspartnern (niederländische Steuerberater, Rechtsanwälte und Notare) zusammen und hat bereits eine Vielzahl von Transaktionen rechtlich und steuerlich betreut. Ebenso betreut die Kanzlei deutsche Eigentümer bei den laufenden Steuerdeklarationen gegenüber den niederländischen Finanzbehörden für Einkommen- und Umsatzsteuerzwecke oder berät in deutschen Besteuerungsfragen, die die niederländische Immobilie betreffen.

Planen Sie eine Immobilieninvestition in den Niederlanden? Sprechen Sie mich gern an und wir besprechen unverbindlich, wie ich Sie bestmöglich in rechtlicher und steuerlicher Sicht unterstützen kann!